Amikor 2024-ig alkalmazható az 5%-os lakásáfa…

Dr. Csátaljay Zsuzsanna áfa

Az egyes adótörvények uniós kötelezettségekhez kapcsolódó, valamint egyes törvények adóigazgatási tárgyú módosításáról szóló 2018. évi LXXXII. törvény 2019. január 1. napjával a kedvezményes adómérték alá tartozó lakóingatlanok értékesítése vonatkozásában az áfatörvénybe egy speciális átmeneti rendelkezést iktatott be.

Szerző: Dr. Csátaljay Zsuzsanna - áfa szakértő, jogász

E jogszabályhely, vagyis az Áfa tv. 327. §-a értelmében a törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

  • építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy
  • az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.

Az átmeneti szabály tehát fenntartja a kedvezményes adómérték alkalmazhatóságát a 2019. december 31. napját követő, de 2024. január 1. napját megelőző teljesítési időponttal értékesített lakóingatlanok vonatkozásában ideértve az ideeső részteljesítéseket és előlegeket is. Ugyanakkor nem irányadó valamennyi, az említett időszakban teljesülő értékesítésre nézve, csupán azokra, amelyek esetében a lakóingatlan építésének engedélyezésére, illetve bejelentésére legkésőbb 2018. november 1. napjával sor került.

Ennélfogva, ha a lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjában foglalt követelményeknek, és az értékesítése 2019. december 31. napját követő – illetve 2024. január 1. napját megelőző – időpontban minősül teljesítettnek, az alkalmazandó adómérték az építési engedély véglegessé válásának vagy az egyszerű bejelentés megtételének függvényében alakul. Amennyiben ezek időpontja 2018. november 1-jére vagy azt megelőző napra esik, az értékesítésre nézve az 5%-os adómérték alkalmazandó. Ha pedig az építési engedély ezen időpontot követően válik véglegessé vagy a bejelentést e napot követően tették meg, úgy az adó mértéke az adóalap 27%-a. Azon esetekben, amikor az építési engedély kiadására 2018. november 1. napjával sor kerül, azonban az csak későbbi időpontban válik véglegessé, a speciális átmeneti rendelkezés nem alkalmazható, vagyis a 2019. december 31. napját követően teljesülő értékesítést az általános adómérték figyelembe vételével szükséges számlázni.

rendezveny

BELFÖLDI ÜGYLETEK ÁFÁJA ÉS SZÁMLÁZÁSA 2020 – konferencia
Változások + Aktualitások

Időpont: 2019. december 12., csütörtök
Előadók: Dr. Csátaljay Zsuzsanna (áfaszakértő, jogász)

Amennyiben az építési engedély véglegessé válására, illetve a bejelentés megtételére az említett határidőben sor kerül, azonban az értékesítés teljesítésének időpontja 2023. december 31. napját követi, úgy az ezen utóbbi időpontot megelőzően megvalósuló részteljesítés (Áfa tv. 57. §), valamint fizetett előleg (Áfa tv. 59. §) tekintetében a kedvezményes adómérték alkalmazandó.

Mit jelent az, hogy véglegessé vált engedély? Ez az új közigazgatási eljárási szabály szerint a régebbi terminológia szerinti jogerőre emelkedést jelenti. Ezért az építési engedély módosításának az alkalmazandó adómérték szempontjából nincs jelentősége, hiszen a módosítás nem semmisíti meg az Áfa tv. 327. § a) pontjában foglalt azon körülményt, hogy az értékesítés tárgyát képező ingatlan a szóban forgó 2018. november 1-jei dátumon már végleges építési engedéllyel rendelkezett. Nem befolyásolja az adómértéket az építtető személyének 2018. november 1. napját követően történt megváltozása sem, ha az engedély véglegessé válása, illetve az egyszerű bejelentés megtétele legkésőbb 2018. november 1. napjával megtörtént.

Figyelemmel kell viszont lenni arra, hogy az átmeneti rendelkezés hatálya alatt, azaz 2024-ig meghosszabbítva is csak azon lakásokra vonatkozhat az adómentesség, amelyek

  • adójogi értelemben lakóingatlannak minősülnek, azaz az ingatlan nyilvántartásban lakásként szerepelnek és a használatbavételi engedély/egyszerű bejelenetés is lakásra szól, de még ilyenkor sem alkalmazható a kedvezményes áfakulcs a garázsra, üzletre, műhelyre, gazdasági épületre;
  • újnak vagy félkésznek minősülnek (azaz vagy még nem rendelkeznek használatbavételi engedéllyel illetve az elkészültüket igazoló egyszerű bejelentéssel vagy ha rendelkeznek is, annak kiadásától számítottan még nem telt el 2 év az értékesítésig;
  • a jogszabály által előírt hasznos alapterületet nem haladják meg (ház esetében 300 négyzetméter, többlakásos társasháznál lakásonként 150 négyzetméter; végül
  • építkezés esetében generálkivitelezős építésről van szó, mert csak az minősül termékértékesítésnek, az építési szolgáltatásra továbbra sem alkalmazható a meghosszabbított határidőben az 5%.