Az alanyi adómentesség értékhatárának meghatározása

Bonácz Zsolt alanyi adómentesség
Szerző: Bonácz Zsolt - adótanácsadó, adószakértő

Az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról, valamint a bevándorlási különadóról szóló 2018. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Módosító tv.) 6. §-a 2019. január 1-jétől hatályba léptette az Szja tv. 17. § (3a) bekezdését, amely az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel meghatározására vonatkozó szabályt fogalmaz meg. Azonban a bérbeadással is foglalkozó, alanyi adómentességet választó magánszemélyeknek tisztában kell lenniük azzal, hogy az Szja tv. szóban forgó rendelkezése nem releváns az alanyi adómentesség felső értékhatárának megállapításánál.

A bérbeadó által a bérleti díjon felül a bérlőre átterhelt közüzemi költség vagy bármely más szolgáltatás költsége, illetve ezen túl bármely egyéb költség az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján beletartozik a bérbeadás adóalapjába, osztja annak áfabeli megítélését, függetlenül attól, hogy azt az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján hogyan kell megítélni.

Az Áfa tv. értelmében a bérbeadó azokat a bérlőre áthárított költségeket – a bérleti díjjal együtt, vagy attól elkülönülten – is számlázni köteles, amelyek az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján nem minősülnek bevételnek. Ugyanis ettől függetlenül azok a bérbeadás járulékos költségének minősülnek, ezáltal a bérleti díj részét képezik. A bérbeadó jogsértően jár el, ha a bérlő részére nem számlázza le azokat a tételeket, amelyeket nem köteles bevételként figyelembe venni.

Ha a bérbeadás adóköteles, vagy a bérbeadó az egyébként adómentes bérbeadására az adókötelessé tételt választotta, akkor minden átterhelt költséget – úgyszintén függetlenül attól, hogy azokat az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján hogyan kell megítélni – 27%-os mértékű áfával növelten köteles számlázni. Ugyancsak nem releváns az sem, hogy nem áfás költségről (építményadó, biztosítási díj, közös költség, a társasház felújítási alapjába fizetendő összeg) van szó, illetve azt a bérbeadó kedvezményes adókulccsal szerezte be (pl. internetszolgáltatás).


ALANYI ADÓMENTESSÉG 2019 (szakkönyv)

Tippek, trükkök, ötletek

Szerző: Bonácz Zsolt

Az adómentes bérbeadás esetén a bérbeadó minden átterhelt költséget áfa felszámítása nélkül köteles számlázni, azaz a nála jelentkező bruttó (áfás) kiadást számlázza tovább áfa nélkül.

Az Áfa tv. 188. § (2) bekezdése alapján az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár 12 millió forint, amely az összes belföldön teljesített termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás ellenértékét foglalja magában, kivéve az Áfa tv. 188. § (3) bekezdésében foglalt ügyletekét.

Az Áfa tv. 188. § (3) bekezdése az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti adómentes bérbeadást nem említi, így annak ellenértéke az alanyi adómentesség felső értékhatárába beszámít.

Az alanyi adómentességre vonatkozó szabályok nem tartalmaznak olyan kikötést, hogy az adózó egyébként tárgyi adómentességet élvező tevékenységét nem alanyi adómentes minőségében végezné.

A bérbeadás ellenértékének részét képezi a bérbeadó által a bérleti díjon felül a bérlőre áthárított költség, még akkor is, ha az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján nem kell bevételként figyelembe venni.

Ennek következtében az egyébként tárgyi adómentességet élvező bérbeadási tevékenységet is folytató, alanyi adómentes adózónak azokat az áthárított költségeket is számításba kell vennie annak vizsgálatánál, hogy az alanyi adómentesség felső értékhatárát átlépte-e, amelyeket az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján nem kell bevételként figyelembe venni.

Az alanyi adómentesség értékhatára átléphető egyébként tárgyi adómentességet élvező ingatlan bérbeadásából származó ellenérték részét képező áthárított költség összegével, amely következtében az alanyi adómentes státus megszűnik.

Nagyon gyakran a magánszemély az Szja tv. szerint értelmezett egyéni vállalkozói tevékenysége mellett folytatja az ingatlanbérbeadási tevékenységet (egyéni vállalkozásának tevékenységi körébe az ingatlanbérbeadási tevékenység nem tartozik bele).

Ebben az esetben a magánszemély bérbeadási tevékenységét nem végezheti adószám nélkül, mivel nem kizárólag tárgyi adómentességet élvező ingatlanbérbeadási tevékenységet folytat. Ennek következtében számlaadási kötelezettség is terheli.

A vázolt esetben a magánszemély gazdasági tevékenységét ebbéli minőségében végzi, ezért az alanyi adómentesség egyaránt vonatkozik egyéni vállalkozóként és nem egyéni vállalkozóként végzett gazdasági tevékenységére. Ebből adódóan az alanyi adómentesség felső értékhatárába egyaránt beleszámít az egyéni vállalkozóként és önálló tevékenység keretében teljesített ügyletek ellenértéke, kivéve azokat, amelyeket az értékhatárnál nem kell figyelembe venni.