Az ingatlanfoglalás és -végrehajtás szabályai – Új szabályok az adóvégrehajtásban III.

Dr. Császár Zoltán adózás, végrehajtás
Szerző: Dr. Császár Zoltán - adótanácsadó, Caesar Consulting

Mivel az Avt. az egyes végrehajtási cselekményeknél sorrendiséget nem tartalmaz, az ingatlanvégrehajtás történhet egyidejűleg más végrehajtási cselekményekkel együtt, vagy akár lehet az első végrehajtási cselekmény is (figyelembe véve természetesen azt a végrehajtási alapelvet, mely szerint azt a cselekményt kell foganatosítani, amely az adóst a legkevésbé korlátozza, ugyanakkor a végrehajtás a lehető legrövidebb idő alatt, a leghatékonyabban érje el a célját).

Az ingatlan lefoglalásának elsődleges feltétele, hogy az az adós tulajdonát képezze. Az ennek megfelelő ingatlan korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható, függetlenül attól, hogy milyen művelési ágba tartozik (avagy művelés alól kivett ingatlan-e), milyen jogok, terhek vonatkoznak rá (nem akadály pl. az elővásárlási vagy a vételi jog sem).

A 2017-ig hatályos szabályozáshoz képest az Avt. alacsonyabb összegben határozza meg az ingatlanvégrehajtás összeghatárát. 2018-től ingatlanvégrehajtásnak 500 ezer forint alatti tartozások esetén is helye lesz (kivéve a természetes személy és az egyéni vállalkozó adós, valamint a vele együtt élő közeli hozzátartozók lakhatását közvetlenül szolgáló lakóingatlant).

Lényeges, hogy a méltányolható lakásigény mértékének felső határát meg nem haladó nagyságú, az adós és a vele együtt élő közeli hozzátartozók lakhatását közvetlenül szolgáló lakástulajdont a végrehajtás során csak akkor lehet értékesíteni, ha a végrehajtás más formái nem vezettek eredményre. A méltányolható lakásigény mértékét a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) kormányrendelet határozza meg.

ÚJ ADÓELJÁRÁS 2018 (szakkönyv)
Art. (az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény)
Air. (az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény)
Avt. (az adóhatóság által foganatosítandó végrehajtási eljárásokról szóló 2017. évi CLIII. törvény)

Szerző: Dr. Kovács Ferenc

A NAV az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, s egyidejűleg erről az adóst is tájékoztatja. A földhivatal a megkeresés alapján a végrehajtási jogot soron kívül bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlan lefoglalása nem jelent elidegenítési tilalmat. Ha az adós a végrehajtási joggal terhelt ingatlant elidegeníti, az új tulajdonos köteles tűrni a követelésnek az ingatlanból történő kielégítését, annak elárverezését. Jelzálogjogot alapítani a végrehajtás alá vont ingatlanon ugyanakkor csak a végrehajtási jog jogosultjának hozzájárulásával és csak akkor lehet, ha az a jogosult jogát nem sérti és nem hiúsítja meg a végrehajtás célját.

A fedezetcsere ingatlanvégrehajtásnál is lehetséges. A gyakorlatban korábban is számos esetben felmerült, hogy az adós a tartozás kiegyenlítésére olyan megoldásokat keressen, melyek számára kedvezőbbek (pl. hitel, családi kölcsön), mint az ingatlan értékesítése. 2017-ig azonban nem volt arra lehetőség, hogy a már lefoglalt vagyonelemeket a végrehajtó a foglalás alól feloldja. 2018-tól azonban, amennyiben a tartozás megfizetése nem kerül veszélybe, az Avt. lehetővé teszi az adós számára kedvezőbb kiegyenlítés lehetőségét.

A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítéséről – akár árverésen, akár árverésen kívül – akkor intézkedhet, ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló ingatlan-nyilvántartási határozat kézhezvételétől számított 45 nap, vagy az ingatlan fekvése szerinti jegyző tájékoztatásának kézbesítésétől számított 60 nap már eltelt.

Az árverés kitűzése előtt meg kell állapítani az ingatlan becsértékét, amely az értékesítés során kikiáltási árként jelenik meg. A becsérték meghatározásakor a forgalmi értéket kell alapul venni. Az ingatlant főszabály szerint beköltözhető állapotban kell értékesíteni. Bizonyos esetekben ugyanakkor lakottan kell árverezni (pl. ha az ingatlanban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, vagy ha az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik). Beköltözhetően kell értékesíteni az adós tulajdoni hányadát, ha a tulajdonostársak ingatlan használatára vonatkozó megállapodása vagy bírósági határozat alapján az adós a nem adós tulajdonostárs által használt ingatlan- vagy épületrésztől elkülönülten használható ingatlan- vagy épületrész használatára jogosult.

A végrehajtó az ingatlant az adós és a behajtást kérők kívánságára, az általuk meghatározott vevő részére árverésen kívül is értékesítheti.