Mi nem tartozik az ingatlan-bérbeadás körébe?

Dr. Csátaljay Zsuzsanna ingatlan

Melyek azok a szolgáltatásnyújtások, amelyek ugyan látszatra ingatlan-bérbeadásnak tűnnek, de az áfatörvény rendelkezései szerint adójogi értelemben mégsem tekinthetők annak?

Az áfatörvény ingatlanok bérbeadására, haszonbérbe adására vonatkozó szabályainak helyes alkalmazásához vizsgálni kell az ingatlant hasznosító személy státuszát (adóalany vagy nem adóalany, választott-e adókötelezettséget), a bérbe adandó termék ingatlankénti minősítését, továbbá, ha ingatlan, akkor annak jellegét (lakóingatlan vagy egyéb ingatlan), végül pedig azt a tényt, hogy adójogilag is bérbeadásnak minősül-e az adott ügylet.

Nem tartozik az ingatlan-bérbeadás körébe

Fontos tudni, hogy bizonyos típusú ingatlanhasznosításra még erre vonatkozó választás esetén sem alkalmazható az adómentesség az Áfa tv. 86. § (2) bekezdése alapján. Nem alkalmazható a mentesség a következő ügyeletekre:

  1. az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül;
  2. a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
  3. az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
  4. a széf bérbeadására.
rendezveny
Viszonteladók, Forgalmazók, Bizományosok, Ügynökök, Ingatlanközvetítők, Szállásközvetítők, Webáruházak, Használt cikk kereskedők, Franchise szerződések, Szolgáltatásközvetítők, Fővállalkozók, Generálkivitelezők, Biztosítási- és hitelközvetítők, Értékpapír bizományosok
Időpont: 2017. szeptember 22., péntek, 10.00–16.00, regisztráció 9 órától.
Előadó: Dr. Csátaljay Zsuzsanna (adószakértő, áfa szakértő, jogász)

Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás

A fentiek alapján tehát mindig adókötelezettséggel jár a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtása (ami 2009. július 9-től 18%-os áfakulccsal adózik). Fontos, hogy a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás megítélésénél a 2008-tól hatályos áfatörvény alkalmazásában már nincs jelentősége a statisztikai besorolásnak (SZJ-számnak), kizárólag csak a közösségi szabályozás keretében kialakult elhatároló ismérveknek. Sajnálatos módon azonban a közösségi szabályozás is eléggé homályos. Eszerint kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás alatt értendő minden olyan alapvetően turisztikai jellegű szolgáltatás, amely során ellenérték fejében az adott szálláshelyre vonatkozó jogszabályok szerinti követelményeknek megfelelő szállás biztosítása történik, így különösen

  • a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, turistaszálló, ifjúsági szálló által nyújtott szálláshely-szolgáltatás;
  • az üdülők szálláshely szolgáltatása (függetlenül attól, hogy a szolgáltatást igényjogosultak és azok hozzátartozói vagy más személy veszi igénybe);
  • a kollégiumok, diákotthonok azon szálláshely-szolgáltatása, amely az Áfa tv. 85. § (1) bekezdés i) pontja alapján nem minősül mentes tevékenységnek; valamint
  • a magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosítása.

A joggyakorlat általában idetartozónak tekinti az ingatlannak olyan, általában rövidebb időszakra vonatkozó ellenérték fejében történő hasznosítását is, amikor az alapszolgáltatásnak általában nemcsak az ingatlan rendelkezésre bocsátása képezi részét, hanem az többletszolgáltatást (pl. takarítást és/vagy ágyneműcserét stb.) is tartalmaz.

Szálláskiadás online

Az a magánszemély, aki a saját nevében akár egy vagy több szobát, akár egy teljes ingatlant szálláshelyként ad bérbe, a szolgáltatás üzletszerűségére tekintettel az  áfatörvény alapján áfaalanynak minősül, függetlenül attól, hogy a szálláshely igénybevevőjével online felületen (online alkalmazáson keresztül) vagy más módon létesített kapcsolatot. Az ilyen tevékenységet folytató magánszemély az Art. alapján adóalanyként köteles bejelentkezni, azaz köteles adószámot kiváltani. Azért köteles adószámot kérni, mert ez a tevékenység nem minősül ingatlan-bérbeadásnak, tehát az adószám kiváltása alóli mentesítés sem vonatkozhat rá.

Az ingatlan-bérbeadás ugyan az áfatörvény alapján főszabályként adómentes szolgáltatás, ugyanakkor ez az adómentesség az ingatlanok idegenforgalmi, turisztikai célú hasznosítására már nem terjed ki, függetlenül attól, hogy a bérbeadásra vonatkozó törvényi definíció alapján ez utóbbi hasznosítási forma is bérbeadásként kezelendő. (Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak az általános forgalmi adózás szempontjából nem az ágazati jogszabályokban ilyenként meghatározott, illetve a Központi Statisztikai Hivatal által ilyen SZJ-szám alá besorolt szolgáltatásokat kell tekinteni, hanem a szolgáltatás jellegadó tartalma alapján kell a minősítést elvégezni. Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásról beszélünk tehát minden olyan esetben, amikor az adóalany idegenforgalmi körben biztosít szállást a vendégének, azaz, ha olyan szálláshely-szolgáltatásról van szó, amely alapvetően turisztikai jellegű.) Az áfatörvény rögzíti is ezt a megkülönböztetést, amikor kimondja, hogy az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, nem alkalmazható a főszabály szerinti adómentesség, tehát a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében áfaköteles tevékenységnek minősül. Az áfatörvény a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást kedvezményes, 18%-os adókulcs alá sorolja, így az online szállásadó is ezt a kedvezményes áfakulcsot, de nem az adómentességet alkalmazhatja. [Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pont; 86. § (2) bekezdés a) pont; 259. § 4. pont; 82. § (3) bekezdés; 3/A. számú melléklet II. rész]

Az adóalany szállásadónak az online felület (pl. Airbnb vagy egyéb hasonló rendszerek) használatáért díjat (jutalékot) kell fizetnie a portál működtetőjének, azért, hogy őt összehozza a vendégével. Ez a díj nem adózhat kedvezményes adómértékkel, mivel nem kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásért jár, hanem az általános 27%-os áfa terheli. Azonban ezt az adót nem fogja a külföldi cég felszámítani és kiterhelni a szállásadó felé, hanem önbevallással szolgáltatásimportként kell rendezni. Tekintettel azonban arra, hogy adóköteles tevékenységhez történik a szolgáltatás-igénybevétel, ugyanezen adóösszeg le is vonható. Amennyiben a portál üzemeltetője  a Közösség másik tagállamában letelepedett adóalany (külföldi cég), akkor a tőle ellenérték fejében igénybe vett szolgáltatás miatt közösségi adószámmal is kell rendelkeznie és összesítő nyilatkozatot (’A60. számú nyomtatványt) is be kell nyújtania. A külföldi cégtől igénybe vett ügynöki szolgáltatás tekintetében – amennyiben előre, bankkártyával történt az online felületet üzemeltető felé a kifizetés – az adó alapját a vendég által a portál felé megfizetett teljes ellenérték és a szállásadó felé továbbutalt összeg különbözete képezi. A szállásadónak a ’65. számú áfabevallásban ezt az összeget is fel kell tüntetni. Ha közvetlen fizetés történik a vendég és a szállásadó között, és külön kell elutalnia az online felület üzemeltetője felé a díjat, akkor értelemszerűen ez az összeg képezi az igénybe vett ügynöki szolgáltatás adóalapját. [Áfa tv. 37. § (1) bekezdés; 140. § (1) bekezdés a) pont; 140. § (1) bekezdés b) pont; Art. 8. számú melléklet]

Fontos tudni, hogy a szállásadót az általa nyújtott szolgáltatás után adófizetési, bevallási és számlaadási kötelezettség terheli. Ha a szállásadó szolgáltatásának igénybevevője (a vendég) nem közvetlenül a szállásadónak fizeti meg a szállás díját – hanem az Airbnb-n vagy más hasonló rendszeren keresztül –, a szállásadó akkor sem nem mentesülhet a számlakibocsátási kötelezettség alól az Áfa tv. 165. § (1) bekezdésének b) pontja alapján, melyre a készpénzzel, készpénz-helyettesítő eszközzel történő fizetés, és a számla iránti igény hiánya esetében lenne lehetősége. Tehát ilyen esetben a vendég számára nyújtott szolgáltatásról mindig számlát kell kibocsátania, legkésőbb a szolgáltatás teljesítését követő 15 napon belül. A szolgáltatásról kibocsátott számlában adót is tartalmazó ellenértékként a vendég által megtérített teljes összeget kell szerepeltetnie. [Áfa tv. 159. § (1) bekezdés, 163. § (1) bekezdés, 163. § (2) bekezdés c) pont]

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtó magánszemélynek (szállásadónak) azonban nem kell feltétlenül áfafizetési kötelezettséggel számolnia, mivel az áfatörvény az adóalanyok részére lehetőséget biztosít 6 millió forintnak megfelelő értékhatárig alanyi adómentesség választására. A 6 millió forint éves szinten elért ellenértékre vonatkozik, így amennyiben valaki a tevékenységet év közben kezdi, úgy a 6 millió forintra vonatkozó feltételnek időarányosan kell megfelelnie. Az Art. szabályai alapján az általános forgalmi adó alanya adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy alanyi adómentességet választ. E szabályból következik, hogy az a magánszemély, aki már megkezdte a szóban forgó tevékenységet, utólag a tárgyévre már nem választhat alanyi adómentességet. Nagyon fontos tehát, hogy az alanyi adómentesség nem egy automatikusan biztosított lehetőség, azt az adóalanynak jelölnie (választania) kell bejelentkezéskor, vagy egy következő évre.

Azok a szállásadók, akik már egyéb gazdasági tevékenység végzése okán adóalanynak minősülnek, és a tárgy naptári évet megelőző évben nem lépték túl a 6 millió forintos értékhatárt, s azt várhatóan a tárgyévben sem fogják túllépni, szintén választhatnak alanyi adómentességet a következő évre. Ezt a választást egy következő adóévre vonatkozóan az azt megelőző év december 31-ig lehet megtenni. Az alanyi adómentességet választó szállásadót az általa nyújtott kereskedelmi-szálláshely szolgáltatás tekintetében szintén terheli a számlaadási kötelezettség, és a másik tagállambeli adóalanytól igénybevett szolgáltatás tekintetében – amennyiben ilyen esemény történt egy  adott bevallási időszakban – adófizetési és bevallási, valamint összesítőnyilatkozat-benyújtási kötelezettség is terheli, havi gyakorisággal. A számla kiállításakor figyelnie kell arra, hogy a számlán szerepeljen, hogy a szolgáltatást alanyi adómentes minőségében nyújtja. Ennek megfelel, ha például a számlára az „AM” jelzést felvezeti. Emellett az is fontos, hogy az alanyi adómentes adóalany kizárólag olyan számla kibocsátásáról gondoskodhat, amelyben áthárított adó, illetőleg az adótartalmat meghatározó százalékérték nem szerepel.

A számlakibocsátási kötelezettség kapcsán fentebb kifejtett szabályok az alanyi adómentes adóalanyra is vonatkoznak.

Az áfatörvény adólevonási jogra vonatkozó főszabálya kimondja, hogy az adóalany olyan mértékben jogosult az általa fizetendő adóból levonni az előzetesen felszámított adót, amilyen mértékben az adóalany – ilyen minőségében – a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja. E rendelkezés értelmében, amennyiben az adólevonási jog valamennyi feltétele teljesül, úgy a szállásadó az adókötelesen hasznosított ingatlan beszerzését (feltéve, hogy a szállásadó áfával növelt ellenértéken vásárolta az ingatlant, és azt túlnyomórészt a szálláshely-bérbeadási tevékenységére használja), bérbevételét terhelő áfát (amennyiben áfával növelt ellenértéket fizet a bérbe vett ingatlanért), továbbá a rezsiköltségeket, a lakásba vásárolt berendezési tárgyakat, az igénybe vett javítási, karbantartási szolgáltatásokat terhelő áfát levonásba helyezheti. Az említettek csak példajellegűek, az adóköteles szolgáltatás érdekében történt, a felsoroltakon kívüli más beszerzések kapcsán a szállásadóra áthárított áfa is levonásba helyezhető (természetesen a lakóingatlannal összefüggő speciális levonási korlátok figyelembe vételével).

Az alanyi adómentes adóalany adólevonási jogát illetően arra kell még tekintettel lenni, hogy az alanyi adómentesség időszakában az adóalany, alanyi adómentes minőségében, előzetesen felszámított adó levonására nem jogosult, tehát a beszerzések kapcsán a rá áthárított, illetve a külföldi cégtől igénybe vett szolgáltatás után saját maga által megállapított áfát nem helyezheti levonásba, és ebből következően nem is igényelheti vissza. [Áfa tv. 120. §, 124-125. §, 187. § (2) bekezdés b) pont, 140. §]

rendezveny
Ingatlanszabályok alkalmazása a közösségi jog tükrében
Időpont: 2018. június 1., péntek
Előadó: Dr. Csátaljay Zsuzsanna (adószakértő, áfa szakértő, jogász)

Közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás

Az áfatörvény szerint nem minősül ingatlan-bérbeadásnak, így mindig adókötelezettséggel jár a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás.

A 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet – amely közvetlenül hatályos, magyar jogszabályba történő implementáció nélkül is – a következőképpen határozza meg a közlekedési eszköz fogalmát.

38. cikk

(1) A 2006/112/EK irányelv 56. cikkében és 59. cikke első bekezdésének g) pontjában említett »közlekedési eszköz« magában foglalja a motorizált vagy motor nélküli járműveket és egyéb, személyeknek vagy áruknak egyik helyről a másikra történő fuvarozására, szállítására tervezett, járművek által húzható, vontatható vagy tolható berendezéseket és eszközöket, amelyeket rendes körülmények között fuvarozásra, illetve szállításra terveztek és arra ténylegesen alkalmasak.

(2) Az (1) bekezdésben említett közlekedési eszközök közé tartoznak különösen a következő járművek:

  1. a) közúti járművek, például gépkocsik, motorkerékpárok, biciklik, triciklik és lakókocsik;
  2. b) pótkocsik és félpótkocsik;
  3. c) vasúti kocsik;
  4. d) hajók;
  5. e) repülőgépek;
  6. f) kifejezetten beteg- és sérültszállításra tervezett járművek;
  7. g) mezőgazdasági vontatók és egyéb mezőgazdasági járművek;
  8. h) mechanikusan vagy elektronikusan hajtott kerekesszékek.

(3) Nem minősülnek az (1) bekezdésben említett közlekedési eszközöknek a tartósan helyhez rögzített járművek és a konténerek.”

(Bár meg kell jegyeznünk, hogy ez a meghatározás csak a teljesítési hely tekintetében bír kötőerővel, a mentességekkel kapcsolatban nem, ugyan nem kötelező érvénnyel, de – más nem lévén – esetleg irányadónak tekinthetjük.)

Szembetűnő a meghatározásban, hogy a közlekedési eszközzé minősítéshez nem szükséges, hogy motorizált legyen a jármű. Ezen meghatározás szerint közlekedési eszköznek minősül a személy-, és tehergépkocsi, a motorkerékpár, a hajó, a csónak, ugyanakkor a bicikli is, sőt merész értelmezés szerint a babakocsi is. Ez azért lehet érdekes, mert a közkeletű álláspont szerint csak a garázsbérbeadás az, ami minden körülmények között adóköteles, a kerékpártárolóról, babakocsitárolóról ez nem mondható el, ugyanis azt ingatlan-bérbeadásnak  minősítik. Álláspontom szerint tartható ez az álláspont tekintettel arra, hogy a lakóingatlan törvényi fogalmából csak a garázs, azaz a gépjármű tárolására szolgáló helyiség bérbeadását veszi ki a jogalkotó.

A témakörben az Európai Bíróság a C–102/08. számú. SALIX-ügyben tette közzé döntését, amelyben elkülöníti egymástól a járművek parkolására szolgáló helyek bérbeadását a normál bérbeadástól. Leszögezi, hogy a járművek parkolására szolgáló helyek bérbeadása nem szerepel az adómentes tevékenységek között. Következésképpen az ilyen tevékenység nem tekinthető hatóságként végzett tevékenységnek, amennyiben maga a tevékenység nem felel meg az említett feltételnek [lásd ebben az értelemben a C–446/98. sz. Fazenda Pública-ügyben  hozott ítélet (EBHT 2000., I‑11435. o.) 44. pontját].

Ami érdekesebb ebben az ítéletben az az, hogy pontosította, hogy az adómentesség tárgyát képező „ingatlanok bérbeadása” fogalom az említett bérbeadás főtárgyát képező dolog bérbeadásán kívül az annak tartozékát képező valamennyi dolog bérbeadását is szükségszerűen magában foglalja. Ezért a fentiek szerint meghatározott adómentességből nem zárható ki a járművek parkolására szolgáló helyek bérbeadása, amennyiben e bérbeadás szorosan kapcsolódik az eltérő használatra szánt ingatlanok bérbeadásához abban az értelemben, hogy a két bérbeadás egyetlen gazdasági ügyletet alkot [lásd a 173/88. sz. Henriksen‑ügyben 1989. július 13‑án hozott ítélet (EBHT 1989., I‑2763. o.) 14. és 15. pontját]. Az alapügyben adott esetben a kérdést előterjesztő bíróság feladata – valamennyi releváns körülmény figyelembevételével – annak megvizsgálása, hogy a járművek parkolására szolgáló mélygarázshelyek egy részének hosszú távú albérletbe adása az ugyanazon épületben található irodaterület hosszú távú bérlői részére az előző pontban kifejtett ítélkezési gyakorlat értelmében egyetlen gazdasági ügylet részét képezi‑e. Ha ugyanis nem ez a helyzet áll elő, e parkolóhelyek albérletbe adását semmi esetre sem lehet hatóságként végzett tevékenységnek tekinteni.

Ez az ítélet annyiban különösen érdekes, hogy a lakás garázzsal együtt történő bérbeadása tekintetében kialakult álláspont lehet, hogy felülvizsgálatra szorul. Eddig ugyanis az volt az álláspont, hogy – tekintve, hogy a garázs bérbeadása közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás – nem minősülhet ingatlan-bérbeadásnak, ezért mindig adókötelezettséggel jár (még akkor is ha az ingatlan-bérbeadásra nem választottak adókötelezettséget.) Ezen ítélet alapján azonban a szerződés és a felek szándéka alapján, esetről esetre mérlegelni kell, és ha gazdaságilag egyetlen egységes ügyletet alkot az ingatlan-bérbeadás a garázs vagy parkolóhely bérbeadásával, akkor annak adóalaját osztva ugyanazzal  az adómértékkel adózik. Persze fel lehet hozni azt az érvet, hogy a lakóingatlan esete speciális, ugyanis a lakóingatlan törvényi fogalmából ki van emelve a garázs, így a lakáshoz tartozó garázs bérbeadására ezeket az ítéletben kifejtett rendezőelveket nem lehet alkalmazni (magam egyébként hajlok ez utóbbi értelmezésre, és nem tartom felülvizsgálandónak az eddigi álláspontot).

Sajnos ugyanakkor nem igazán szolgáltat ellenérvet ez az ítélet azon gyakran előforduló adóhatósági megállapítás ellen, amely az irodaépületet a mélygarázzsal együtt bérbevevő cégeknél azzal indokolja a levonási jog megtagadását, hogy az a dolgozók személyes (parkolási) szükségleteinek kielégítését szolgálja. Véleményem szerint azzal lehetne esetleg érvelni, hogy nemcsak a dolgozók, hanem az üzleti partnerek parkolását is szolgálja a parkoló, illetve a bérleti szerződés megfogalmazása szerint egyetlen gazdasági egységet alkot az irodaépület bérbeadásával.

A parkolási szolgáltatás nyújtásának elhatárolása az ingatlan-bérbeadástól szintén gondot szokott okozni. Itt is szempont lehet a mérési időszakok hossza (pl. perc, óra, nap), illetve esetlegesen (nem mindig) a többletszolgáltatás (pl. őrzés). A parkolási szolgáltatás megkülönböztetése az igénybevevőnél is fontos, hiszen annak áfatartalma nem vonható le. Egyes esetekben az is elhatároló szempont lehet, hogy inkább ingatlan-bérbeadásnak minősül az az eset, amikor a parkoló vagy annak egy meghatározott, helyileg körülhatárolt része a bérlő kizárólagos használatában van.

Ingatlannal tartósan összekötött gépek, berendezések bérbeadása

Ingatlannal tartósan összekötött gépnek, berendezésnek minősülnek például a kútfejek, a talajhoz rögzített gyártósorok stb., és a hivatalos álláspont szerint a közművek. (Ez utóbbi azért furcsa, mert a fordított adózás kapcsán a hatóságok éppen úgy foglaltak állást, hogy a közmű maga minősül ingatlannak.) Általában akkor tekintjük idetartozónak az adott bérbeadást, ha maga a gép, berendezés az, amely önállóan bevételt termel, azaz amikor az azzal folytatott tevékenység önállóan is megállja a helyét. Ennek azért van jelentősége, mert az ilyen berendezések, gépek bérbeadása kötelező adókötelezettséggel jár, nincsen adómentes esetköre.


rendezveny
Közvetítői ügyletek ÁFA-ja 2017 (konferencia)
Viszonteladók, Forgalmazók, Bizományosok, Ügynökök, Ingatlanközvetítők, Szállásközvetítők, Webáruházak, Használt cikk kereskedők, Franchise szerződések, Szolgáltatásközvetítők, Fővállalkozók, Generálkivitelezők, Biztosítási- és hitelközvetítők, Értékpapír bizományosok
Időpont:
2017. szeptember 22., péntek, 10.00–16.00, regisztráció 9 órától.
Előadó:
Dr. Csátaljay Zsuzsanna (adószakértő, áfa szakértő, jogász)

 

Ingatlanokkal kapcsolatos ÁFA-szabályok 2017
Ingatlanokkal kapcsolatos ÁFA-szabályok 2017 (konferencia)
Értékesítés, Bérbeadás, Lízing, Ingatlan fogalma, Adólevonás, Ingatlan mint tárgyi eszköz, Ingatlanügyletek határon átnyúlóan
Időpont:
2017. szeptember 12., kedd, 10.00–16.00, regisztráció 9 órától.
Előadó:
Dr. Csátaljay Zsuzsanna (adószakértő, áfa szakértő, jogász)