Az ingatlan értékesítésének adózása attól függ, hogy az értékesített ingatlan az áfa tekintetében újnak minősül, vagy nem tekinthető annak.

Az ingatlan újnak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja) és jb) pontban foglalt esetekben.

Újnak minősülő ingatlan adásvételi szerződéssel történő értékesítése mindig adóköteles és egyenesen adózik. Az értékesítést terhelő áfa mértéke az adólevonási jog gyakorolhatósága szempontjából nem releváns. 

Újnak minősülő ingatlan értékesítésével kapcsolatban az adókötelessé tétel nem értelmezhető, tekintettel arra, hogy egyébként adómentes értékesítés tehető adókötelessé, s ennek hiányában a fordított adózás alkalmazása sem jöhet szóba, mivel ez a fordított adózás egyik feltétele.

Újnak nem minősülő ingatlan értékesítése során a tárgyi adómentesség az alapszabály, amelyet az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja biztosít.

Amennyiben a bevezetőben említett tevékenységet folytató vállalkozás az adókötelessé tételt (Áfa tv. 88. §) választotta, akkor a fordított adózás irányadó, feltéve, hogy a vevő is belföldön nyilvántartásba vett és adófizetésre kötelezett adóalany. Kizárólag tárgyi adómentes tevékenység(ek)et folytató adóalany is adófizetésre kötelezett.

A fordítottan adózó értékesítés is áfa levonására jogosít.

Abban az esetben, ha a vállalkozás az adókötelessé tételt választotta, az értékesítést 27%-os mértékű áfa terheli, feltéve, hogy a vevő 

• nem adóalany (pl. magánszemély, aki nem adóalanyként járt el, vagy gazdasági tevékenységet nem folytató társasház); vagy
• belföldön adóalanyként nyilvántartásba nem vett személy [pl. belföldön gazdasági letelepedéssel nem rendelkező külföldi vállalkozás, amely adóalanyként nem köteles a NAV-nál bejelentkezni, vagy olyan személy, akinek (amelynek) belföldön áfa adóalanyisága keletkezett, de a NAV-nál adóalanyként nem jelentkezett be]; vagy
• belföldön nyilvántartásba vett adóalanyként nem kötelezett adófizetésre (alanyi adómentes adózó).

Abban az esetben, ha a felújított, átalakított ingatlan értékesítése adólevonásra jogosít, akkor az ingatlan beszerzését terhelő áfa, valamint a felújításhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa levonható, feltéve, hogy az Áfa tv. 124. §-ában foglalt adólevonási tilalom nem áll fenn. 

Amennyiben a felújított, átalakított ingatlan értékesítése nem jogosít adólevonásra, akkor az ingatlan beszerzését terhelő áfa, valamint a felújításhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa nem vonható le. 

Tipp: Tegyük fel, hogy az átalakítás elvégzése következtében az ingatlan rendeltetése megváltozik, s emiatt az ingatlan-nyilvántartásban más típusú ingatlanként tartják nyilván. A rendeltetés megváltozása következtében az Áfa tv. szerint újnak minősülő ingatlan jön létre.